Traspaso de negocio

En todo traspaso es preciso vigilar tres aspectos fundamentales:

1-la revisión del contrato de arrendamiento, analizando los derechos y obligaciones de las tres partes intervinientes: a) el arrendador, que normalmente será el propietario o usufructuario,  b) el arrendatario o inquilino actual y c) el nuevo que pretende adquirir el negocio.

2-la transmisión del patrimonio empresarial, con todos los elementos de que pueda constar.

3-los impuestos que derivan de la operación para cada uno de los intervinientes.

Se impone por tanto contar con un buen abogado, un fiscalista o bien un abogado y fiscalista.

caja-registradora

La anterior ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 decía que el traspaso de local de negocio consistía en la cesión mediante precio del local, sin existencias, y que el adquirente se subrogaba en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.

La actual ley, de 1994, solo habla de cesión del contrato, y que la cesión puede hacerse sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Pero ¿de qué estamos hablando realmente?

Del concepto legal de traspaso solo queda el nombre. Cuando en la práctica nos encontramos con un traspaso lo que existe realmente es la transmisión o compraventa de un negocio empresarial.

Siguiendo el orden establecido al principio tenemos:

1.-Revisión del contrato de arrendamiento. Lo primero a revisar es ver si en el contrato se contempla la posibilidad de cesión del contrato. Ésta significa que el nuevo inquilino se subroga en los mismos derechos y obligaciones que tenía el anterior inquilino.

Si no dice nada, la minoría de ocasiones, en los contratos celebrados después de 1 enero de 1995, al amparo de la actual LAU, se podrá realizar la cesión del contrato de arrendamiento y  el actual arrendatario podrá realizarlo sin el consentimiento previo del arrendador, pero éste tendrá derecho a elevar la renta del arrendamiento en un 20%. Esto puede ser inviable para el nuevo inquilino, por lo que se impondrá la vía de la negociación con el arrendador y tratar de obtener una ampliación del plazo del arrendamiento que permita amortizar la inversión a realizar, o bien firmar un nuevo contrato.

En la mayoría de situaciones que se dan en la práctica habitual realmente no se produce ni un traspaso del local de negocio ni la cesión del contrato, lo que se da es: por un lado, una nueva negociación entre el arrendador del local y el nuevo arrendatario o inquilino, con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, y por otro, la transmisión del negocio en su globalidad.

2.-Transmisión del patrimonio empresarial. El comprador deberá analizar todos los bienes, derechos y obligaciones que se le transmiten. Un mal análisis de lo que se adquiere puede llevar a la ruina al adquirente. En este punto es preciso analizar todos ellos: fondo de comercio o clientela, instalaciones, maquinaria, mobiliario, permisos administrativos, licencias de actividad, personal contratado, existencias, etc. Solicitar balances y declaraciones fiscales presentadas, etc.

3.-Impuestos. Los impuestos que gravan la operación son diferentes para cada una de las partes.

a) La transmisión propiamente dicha. La transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial es una operación no sujeta a IVA.

En términos tributarios, si  la operación estuviera sujeta a IVA sería neutra para vendedor y comprador, el vendedor debería ingresar a Hacienda el IVA recibido del comprador y éste, si realiza una actividad que repercute IVA, tendría derecho a deducírselo. El problema es eminentemente financiero por parte del comprador, por el hecho de tener que pagar un recargo de iva de un 21% (actual vigente) y no poder recuperarlo hasta mediados del ejercicio siguiente, en el mejor de los casos.

En todo caso, es preciso vigilar atentamente que la transmisión comprende TODOS los bienes, sólo que se deje alguno de ellos al margen puede suponer que en una inspección tributaria surja la obligación de repercutir IVA, con las nefastas consecuencias que de ello se podrían derivar.

b) Para el transmitente o vendedor.

-Si éste es una persona física o entidad en atribución de rentas (SCP o CB principalmente), la transmisión de todos los bienes, excepto la de las existencias, puede suponer una ganancia patrimonial. Si en el conjunto de bienes transmitido hay existencias conviene analizar la repercusión fiscal que pueda tener tributar como rendimiento de la actividad, o bien no especificarlo y tributar por todo como ganancia patrimonial.

Si es una sociedad mercantil todo tributará por Impuesto de Sociedades.

c) Para el comprador. El precio pagado será el valor de adquisición de cada uno de los bienes y podrá ir deduciéndolo como gasto vía amortización.

d) Para el arrendador. Si tiene derecho a una participación en el traspaso deberá emitir una factura al inquilino-transmitente repercutiendo el IVA correspondiente. Si es persona física será un rendimiento del capital inmobiliario con derecho a reducción por rendimiento notoriamente irregular. Si es una mercantil por Impuesto de Sociedades.


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